土地賃貸借契約書(不動産賃貸借)作成方法 つげ行政書士事務所

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つげ行政書士事務所TOP契約書作成サポート各論編>土地賃貸借契約書作成のポイント

・土地賃貸借契約書作成のポイント

 

建物所有を目的とする土地賃貸借契約

 建物所有を目的とする土地賃貸借契約は、民法の賃貸借の規定の大半が適用されずに、借地借家法が適用されます。借地借家法では、民法の原則に対して賃借人が保護されています。

 平成4年8月1日以降に締結された新規の賃貸借契約は借地借家法が適用され、その以前の契約や、従前からの賃貸借契約の更新後の契約については、旧借地法が適用されます。

 借地借家法は、建物の所有を目的とするもののみを保護しますので、建物の所有を目的としない土地賃貸借契約は、保護されません。もちろん、その他の土地賃貸借契約は民法の規定が適用されます。

 また、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます。ここでの登記とは、所有権に関する権利の登記のみではなく、表示登記がされていれば対抗できます。

 

借地権の存続期間

 借地借家法では、建物の所有を目的とする地上権と土地の賃借権を借地権として、保護しています。借地権の存続期間は、原則として、30年と規定していますが、これより長い期間を定めることができます。この30年以上とする規定に反する約束は、賃借人に不利な定めとされ、無効となりますので注意が必要です。

 ただし、この原則の例外が、一時使用目的の借地権と事業用借地権です。一時使用目的の借地権は契約期間は定めなくても良いですが、一時使用の目的を明確にするためには、期間を入れておいたほうが良いでしょう。その一時使用といえるための期間は、ほぼ10年程度を限度としているようです。また、事業用借地権は、事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年から20年までとした借地権で、これについては、約定通りの期間を有効とし、かつ、更新に関する強行規定や建物買取請求等の規定を適用しないとされています。この事業用借地権は、例外的短期借地権ですからこの契約は、公正証書にしなければ効力を生じないとされていますのでご注意ください。

 

借地権の譲渡性

 地上権は、物権なので譲渡性がありますが、賃借権は債権ですから、譲渡性がありません。民法では、賃借人は、賃貸人の承諾がなければ、その権利を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人がこの規定に反し、第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約を解除することができる旨、規定しています。

 しかし、判例では、賃借人保護の立場から、賃借人が、賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡しても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない旨の判例が多数を占めています。賃借人の権利が手厚く保護されてます。

 

ここでは、建物所有目的の一般的な書式例をご紹介いたします。

 

土地賃貸借契約書

 

  賃貸人○○株式会社を「甲」とし、賃借人××有限会社を「乙」として、当事者間において、
 次のとおり土地賃貸借契約を締結した。 

第1条

  甲は、後記記載の土地(以下「本件土地」という。)を乙に賃貸し、乙は、これを借り受け、
  賃料を支払うことを約する。

第2条

  乙は、本件土地上に、後記記載の建物(以下「本件建物」という。)を建築し、所有すること
  ができる。

第3条

  この契約の期間は、平成○年○月○日から、満30年とする。

2.期間満了にあたって、甲が、本件土地を、自ら使用する必要あるときは、この契約の更新を拒
  絶することができる。ただし、甲は、不動産鑑定士の鑑定金額をもって本件建物を買い取らな
  ければならない。

第4条

  乙は、この契約書調印と同時に、一平方メートルあたり、金○○万円の割合による権利金を、
  甲に対して支払うものとする。

(注1)権利金とは、借地借家契約において、定期的に支払われる賃料以外に、賃借権設定時に一
    括して支払われるものです。敷金は、賃借人の賃貸借契約から発生した債務の一切を担保
    しますが、権利金はそのような性質をもたないため、敷金とは異なり、賃貸借契約終了の
    場合でも返還は請求できないでしょう。

2.地代は、一平方メートルあたり、月額○○円とし、毎月月末限り、翌月分の賃料を、乙は甲に
  対し、持参又は送金して支払う。

3.乙が、第一項の金員を支払わず、又、前項の賃料を、二回分以上遅滞したときは、甲は、何ら
  の催告なくして、この契約を解除することができる。

(注2)この項と次条は、契約違反を原因とする契約解除の規定です。このように無催告解除の特
    約をしていても、催告をしたうえで、契約解除の意思表示をした方が良いでしょう。

第5条

  乙は、事前の甲の書面による承諾なくして、この契約により取得した本件土地賃借権を第三者
  に譲渡し又は本件土地を第三者に使用させてはならない。

2.乙が、前項の定めに違反したときは、甲は、何らの催告なくしてこの契約を解除することがで
  きる。

(注3)借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合で、借地
    権設定者に不利になるおそれがないのに賃借権の譲渡や転貸を承諾しない場合は、借地権
    者の申し立てにより、裁判所は、借地権設定者の承諾に変わる許可を与えることができま
    す。

第6条

  天災地変、公用徴収等、甲及び乙いずれの責にも帰すことができない事由により、本件土地が
  使用できなくなったときは、この契約は、失効するものとする。

2.前項の場合は、甲乙相互に、損害賠償の請求をしない。

第7条

  乙が、建物を建てて本件土地を利用するについては、近隣との協調を保ち、他に、騒音、排気
  ガス等により、迷惑をかけないようにしなければならない。

第8条

  この契約が終了し、更新されないときは、乙は、直ちに、本件土地を現状に復した上、これを
  甲に返還しなければならない。

2.乙が、前項本文の義務を履行しないときは、甲は、乙の費用において、本件土地を現状に復す
  ることができる。

3.乙が、契約終了後、なお本件土地を使用するか、占有を解かないときは、その日数に対し、第
  4条第2項に定める賃料の倍額に相当する損害金を、甲に対し、支払わなければならない。

第9条

  甲及び乙は、誠実に、この契約を履行するものとし、この契約に定めのない事項の生じたとき
  や、この契約各条項の解釈につき疑義を生じたときは、相互に、誠意をもって協議解決する。

物件の表示(省略)

平成○年○月○日

 

両当事者所在・名称・代表者氏名(省略)

 

 土地賃貸借契約書作成にあたっては、建物所有のための借地権かどうか、また、契約の種類も書式例でご紹介したものの他にもいくつかのパターンがあり、どの形態に合致させるか検討が必要です。また、賃貸借契約の対象となる物件が、宅地でない場合は農地法や都市計画法などの法令にも注意が必要です。ご不明な点がございましたら、こちらのフォームからお気軽にお問い合わせください。

 

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