建物賃貸借契約書(不動産賃貸借)作成方法 つげ行政書士事務所

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つげ行政書士事務所TOP契約書作成サポート各論編>建物賃貸借契約書作成のポイント

・建物賃貸借契約書作成のポイント

 

借家権の対抗力

 民法では、不動産の賃借権は、登記をしていないと、その不動産につき物権を取得した者に対抗できないとされています。

 しかし、借地借家法では、建物の賃貸借は、賃貸借自体の登記がされていなくても、建物の引渡しを受けて現に建物を使用していれば、建物の所有者が変わっても、新所有者に借家権を主張できます。
 そして、建物の所有者(賃貸人)が変わっても、賃貸借契約の内容は、全て新賃貸人との間に引き継がれます。
 よって、賃料・賃貸借期間・転貸許容や賃料支払方法などの特約も承継され、敷金に関する権利義務も承継されますので賃借人は、新賃貸人に対し、敷金の返還請求ができます。

 

賃貸借の期間

 建物賃貸借契約の期間は、期間の定めのあるものと、期間を定めないものとの2種類があります。期間を契約で定める場合には、1年以上に定める必要があります。1年未満の期間の定めのある賃貸借契約は、期間の定めのないものとみなされます。期間の上限は現在ありません。

 期間の定めのある建物賃貸借契約は、期間の満了と同時に終了することになりますが、借地借家法では、賃借人の保護のため、当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前6ヶ月ないし1年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときには、期間満了の際、前と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなすとされています。
 そして、賃貸人から契約の更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当な事由がなければならないと規定されています。

 一方、賃貸借契約に際し、期間を定めなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申入れができ、この申入れから6ヶ月を経過して契約は終了します。ただし、賃貸人の解約申入れには、上記と同様に正当な事由がなければいけません。

 しかし、賃借人からの解約の申入れは、正当の事由を要せず、3ヶ月経過すると、賃貸借契約は終了します。

 

個人間での一般的な契約書書式例をご紹介しています。ご参考にどうぞ!

 

建物賃貸借契約書

 

賃貸人○○を「甲」とし、賃借人××を「乙」として、当事者間において、次のとおり建物賃貸借契約を締結した。

第1条

  甲は、その所有にかかる後記記載の建物(以下「本件建物」という。)を次条以下の約定で賃貸
  し、乙は、これを賃借し、賃料を支払うことを約した。

第2条

  賃貸借期間は、平成○年○月○日から○年間とする。

(注1)賃貸借契約の期間については上記をご覧ください。

第3条

  乙は、本件建物を住居として使用するものとする。

(注2)建物の使用方法は明確にしておいた方が良いでしょう

第4条

  賃料は、1ヶ月につき、金○万円とする。ただし、1ヶ月に満たない日数は、日割計算とし、1
  ヶ月は30日とする。

2.賃料は、毎月末日限り、翌月分を甲に持参又は送金して支払う。

3.賃料が建物に対する租税公課その他の負担の増減若しくは建物価格の高低又は近隣に比較し不相
  当になったときは、当事者は、これを増減することができる。

第5条

  乙は、甲に対し、敷金として、賃料の10ヶ月分を支払う。

2.敷金には利息は付さないものとする。

第6条

  乙は、甲の書面による承諾なくして本件建物に造作を加えたり、その現状を変更したり本件建物
  を他人に転貸し、又は賃借権を譲渡し、若しくは第3条の目的以外に使用してはならない。

第7条

  乙が次のいずれかに該当する行為をしたときは、甲は、乙に対し、何らの通知・催告を要せず、
  直ちに本契約を解除することができる。

1.2ヶ月分の賃料の支払いを怠ったとき

2.破産の宣告を受けたとき

3.本契約の定めの一にでも違反したとき

(注3)このように規定しておいても催告しておいたほうが無難でしょう。

第8条

  契約期間満了あるいは契約解除のときは、乙は、遅滞なく本件建物を現状に復して甲に明け渡さ
  なければならない。

2. 乙が本契約終了と直ちに、本件建物を明け渡さないときは、乙は、甲に対し、その明け渡しまで
  賃料の倍額に相当する損害金を支払う。

3. 明け渡し後、乙が残置した物品については、その所有権を放棄したものとして、甲において、乙
  の負担でこれを処分しても異議がないものとする。

4. 乙は、甲に対し、移転料その他の金員を請求しない。

第9条

  甲、乙協議が調ったときは、契約期間を更新することができる。

第10条

  契約期間中の本件建物に対する租税その他の公課は、甲が負担する。

2. 瓦斯、電気、水道の使用料その他建物の使用に必要な費用は、乙が負担する。

3. 畳表替、建具の張替えその他修理の費用は乙が負担する。

(注4)小修繕について、甲が責任を負わない趣旨です。これがないと、民法の規定により貸主に修
    繕義務が生じてしまいます。

第11条

  甲は、乙が賃料その他本契約による金銭債務の履行を怠ったときは、何らの手続を要せずに、敷
  金をもってその弁済に充当することができる。

第12条

  乙は、敷金の交付を理由として、賃料の支払いを延滞することはできない。

第13条

  甲は、本件建物の所有権を他人に移転する場合は、承継人に本契約条項を承継させなければなら
  ない。

(注5)借主の債務の保証のため、連帯保証人を定めておく場合も考えられます。

【建物の表示(省略)】

平成○年○月○日

【契約当事者の表示(省略)】

 

 建物賃貸借契約についても、建物の使用方法(居住用・営業用)や契約期間の定期・不定期によっても、記載内容が異なってきます。また、契約内容によっては公正証書での契約書作成でなければならない場合もあります。ご不明な点がございましたら、こちらのフォームよりお気軽にお問い合わせください。

 

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