不動産(土地建物)売買契約書作成方法      つげ行政書士事務所

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つげ行政書士事務所TOP契約書作成サポート各論編>不動産売買契約書作成のポイント

・不動産売買契約書作成のポイント

1.不動産売買契約

 不動産売買契約とは、買主が代金を支払い、これに対して売主が財産権を買主に移転することを
 約束する双務、有償の契約です。よって、この2点の合意があれば契約は成立しますが、トラブル
 を避けるためには、最低限、売買物件の特定と代金の定めの他、代金の支払時期及び方法、売買物
 件の所有権移転登記の時期及び物件引渡の時期を定めて記載しておくことが必要でしょう。

 

2.手 付

 手付とは、売買契約締結の際に当事者の一方から相手方に交付される金銭その他の有価物です。一 般に、手付には次の3つの主要な効果があり、契約の趣旨によって、そのいずれか、若しくは複数 の効果を有します。

 1)証約手付

   売買契約が成立した証拠とする目的を有します。契約は当事者の意思表示の合致によって成
   立しますが、この合意の存在が争われる場合もあるので、手付を交付することによって契約
   が成立したことの証拠とするものです。

 2)違約手付

   契約に違反した場合の違約罰たる目的を有します。つまり、契約書上の債務を履行しない場
   合は、手付は没収されます。

 3)解約手付

   契約当事者が、解除権を留保して、相手方が履行に着手するまで、手付を損することによっ
   て売買契約を解除することができるものです。手付を交付した者が、契約を解除する意思表
   示をしたときは手付を失い、手付を受領したものが解除するときには、手付の倍額を返還す
   ることによってなします。

   ※上記の証約手付の効果はいかなる場合でも有しますが、手付が違約手付か解約手付かは当事
   者の意思によって決まります。これが不明の場合は、解約手付と推定されます。

3.農地の売買

 農地の転用目的による所有権移転については知事の許可を要します。よって、農地の売買は、知事の許可を条件としての売買契約しか認められません。農地の所有権移転についての知事の許可は、売主と買主の連名で申請し、その許可があってはじめて農地の所有権は買主に移転し、その段階で売主は農地の所有権移転登記と引渡義務を負います。

 ただし、市街化区域内の農地については、農地からの転用については許可を要せず、農業委員会への届出のみで足ります。土地については、農地法の他に都市計画法など法令上の制限に注意が必要です。

*不動産売買契約でご不明な点があればこちらのフォームからお問い合わせください。

4.書式例

 同一人所有の土地付中古住宅の不動産売買契約書(単純なもの)の記載例をご紹介いたします。ご参考にどうぞ。

 

不動産売買契約書

 

 売主○○を甲とし、買主××を乙とし、甲乙間において次のとおり売買契約を締結する。

第1条

  甲は乙に対し後記表示の土地建物を現状のままで売渡すことを約し、乙はこれを買い受ける。

第2条

  売買価格は総額金○○円とし、計算の基礎は、土地について実測面積を基準として1平方メート  ルあたり金○○円とし、建物の代金は金××円とする。

2.乙は甲に対し、代金を次のとおり支払う。

 1)本日手付金として金○○円(残代金支払のとき内金の充当)

 2)残代金○○円は、平成何年何月何日までに、後記土地建物の所有権移転登記申請と引き換えに
   支払う。

(注1)土地については、もちろん公簿面積でも可です。路線価や固定資産税の評価額を参考にされ
    ると良いでしょう。また、代金額の内訳(土地と建物の価格)を記載しておく方が良いでし
    ょう。

第3条

  甲は乙に対し、後記土地建物につき平成何年何月何日までに、前条2項2号の残金支払と引き換  えに、所有権移転登記申請をなすものとし、同日後記土地建物(空家)を引渡すものとする。

2.前項所有権移転登記申請のとき後記土地建物の所有権は乙に移転する。

(注2)建物の引渡しについて、空家として引渡すか借家人付で引渡すか明確にしておきましょう。
    また、所有権の移転時期を規定しておくことにより、無用な争いを避けることができます。

第4条

  甲は乙に対し、後記土地建物について、何等制限または負担のない完全な所有権を移転しなけれ  ばならない。

第5条

  後記土地建物についての公租公課その他の賦課金は、所有権移転登記申請の前日までは甲の負担  とし、同申請の日以降は乙の負担とする。

第6条

  後記建物の所有権移転登記に必要な登録免許税、登記申請に要する諸費用は乙の負担とし、上
  記所有権移転登記の前提として必要な登記申請に要する諸費用、登録免許税は甲の負担とする。  本契約作成に要する費用はこれを二分し甲乙その各一を負担するものとする。

(注3)費用の負担については、明確に規定しておくべきでしょう。

第7条

  甲または乙のいずれかが、この契約の履行を着手するまでは甲は乙に対し手付金の倍額を返還し  、乙は甲に対して手付金を放棄して、それぞれ本契約を解除することができる。

(注4)この契約での手付が解約手付であることを明らかにしたものです。

第8条

  甲または乙に本契約上の債務不履行があった場合には、その相手方は不履行をした者に対し、書  面により履行を催告し本契約を解除することができる。

2.前項により解除された場合、甲が不履行のときは、手付金を返還し、かつこれと同額の損賠償を  支払うものとし、乙が不履行のときは、甲は受領した手付金を損害賠償債権に充当することがで  きる。

(注5)契約の履行を強く望む場合は、第2項の賠償額を高くしておくと効果的でしょう。

 上記のとおり契約が成立したので本証書2通を作成し、甲乙各1通を保有する。

平成何年何月何日

 【売主(甲)住所・署名押印】

 【買主(乙)住所・署名押印】

(注6)実印を押印し、印鑑(登録)証明書を添付しておくのが望ましいでしょう。

不動産の表示(省 略)

(注7)土地・建物につき、実測・現況が公簿と異なる場合は、両方記載しておいた方が良いでしょ
    う。

 

 不動産売買契約は、契約書の作成だけではなく、税金・登記・法令上の制限などが相互に関連しており事前の調査が大切になります。ご不明な点があればこちらまでお気軽にお問い合わせください。

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